Propiedades ReposeídasLas propiedades reposeídas representan una gran oportunidad para las personas que desean adquirir una vivienda como también para las personas que desean una propiedad como inversión para aumentar sus ingresos. Hay muchas de estas propiedades que se pueden adquirir a buen precio, generalmente por debajo del precio del mercado. La gran mayoría de estas propiedades necesita de reparaciones y mejoras.
Estas propiedades reposeídas se venden TAL COMO ESTAN (AS IS). El comprador las adquiere con su título libre de cargas y gravámenes y las contribuciones pagadas hasta la fecha de la venta. Los gastos y honorarios notariales son por cuenta del comprador. Los precios están sujetos a cambio y la información ofrecida está sujeta a variación y/o corrección en cualquier momento y sin previo aviso. Toda oferta hecha por escrito será considerada, sin embargo su aceptación dependerá de la cantidad de ofertas recibidas y la decisión final de la institución y/o inversionista. El someter una oferta no garantiza que la misma será aceptada. Tampoco se garantiza que la propiedad esté disponible al momento de la visita o de hacer la oferta. Existe financiamiento disponible para la mayoría de las propiedades reposeídas. El cliente tiene la alternativa de elegir la institución financiera de su preferencia. Existen algunos tipos de préstamos que permiten incluir el costo de las reparaciones dentro del mismo préstamo. CORREDOR CON LICENCIA Para adquirir una propiedad reposeída es importante que utilice los servicios de un corredor con licencia y que sea Realtor como lo es CVM Realty por los beneficios que esto representa para usted. 1. Al solicitar nuestros servicios usted se convierte en nuestro cliente y lo representamos y defendemos sus intereses. 2. Si interesa alguna propiedad, lo acompañamos para ver la misma y le orientamos para adquirirla. Nos encargamos de darle seguimiento continuo a su oferta. 3. Una vez aceptada la oferta (o la contraoferta del banco por usted), le ayudará al cliente a coordinar todo lo relacionado con la firma del contrato de opción e incluso si el cliente necesita financiamiento también podemos ayudarlo a través de nuestros enlaces con la banca. 4. En CVM Realty le ayudaremos durante todo el proceso hasta el cierre de la transacción. REQUISITOS PARA ADQUIRIR UNA PROPIEDAD REPOSEIDA 1. El cliente deberá tener el dinero en efectivo (cash) o estar debidamente pre-cualificado por alguna institución bancaria. De no ser así, no se preocupe, CVM Realty le ayuda, ya que contamos con enlaces en la banca quienes pueden ayudarle. 2. La propiedad tiene que ser inspeccionada personalmente por el cliente interesado en adquirirla. No se permiten representantes, solo en casos excepcionales y consultados previamente. Todas las propiedades se muestran mediante cita previa y deben ser visitadas con un agente de CVM Realty. **Ninguna propiedad reposeida puede ser visitada por los clientes solos sin la compañía de un agente autorizado. Únicamente estas propiedades podrán ser visitadas en compañía de un agente de CVM Realty. 3. Al momento de hacer la oferta deberá contar con entre un 3% a un 5% de la cantidad ofrecida. Este dinero no se entrega con la oferta, pero sí con el contrato de opción de compraventa en calidad de depósito, en el caso de su oferta haya sido aprobada y se haya iniciado el proceso de compra. Debe tener este depósito al momento de hacer la oferta ya que, de ser aprobada su oferta, tendrá 48 horas para firmar el Contrato de Opción de Compraventa. Si no tiene el depósito de Opción no podrá firmar el Contrato y perderá la oportunidad de comprar la propiedad. **Si va a comprar mediante financiamiento, debe evidenciar la procedencia del dinero dado como depósito de opción y del resto del dinero a ser utilizado en la transacción. No proceden financiamientos donde el cliente tiene el dinero cash ó ha recibido donaciones en cash y no cuenta con la evidencia de la procedencia del dinero. ADQUIRIENDO LA PROPIEDAD Si interesa la propiedad visitada, debe hacer la oferta a CVM Realty y nosotros presentamos su oferta al banco o al inversionista. De ser aceptada la oferta, el cliente tendrá 48 horas para firmar el Contrato de Opción de Compraventa y depositará de 3% a 5% del precio de venta (dependiendo de la propiedad) al momento de la firma del Contrato de Opción de Compraventa. REEMBOLSABLE (en algunos casos NO es reembolsable). No todas las propiedades cualifican para financiamiento hipotecario. Si la propiedad va a ser comprada a través de financiamiento, el cliente deberá pre-cualificarse antes de firmar el contrato. Si necesita ayuda con el financiamiento,CVM Realty cuenta con excelentes enlaces en la banca que les pueden ayudar. El cliente tendrá hasta un máximo de 30 días para completar la transacción de compraventa. A disfrutar su propiedad!!! Responsabilidades del Corredor para con el Propietario
1. Dentro de la vigencia del contrato, promover adecuadamente la venta de la propiedad y obtener los mejores términos posible. 2. Responderá por los daños que ocasione por no ejecutar debidamente el contrato. 3. Deberá al propietario lealtad, obediencia, confiabilidad y confidencialidad. 4. Informará al vendedor todas las gestiones que haga en relación a la venta de su propiedad. 5. No deberá incurrir en acto alguno que implique conflicto de intereses. 6. Seguir las instrucciones del vendedor y no traspasara los límites del mandato. 7. Utilizará los servicios de otros corredores, “co-broke”, siempre que dicha actividad esté incluida en el contrato de corretaje y adelante los intereses del cliente. 8. Rendir cuentas de sus operaciones al principal. 9. Antes de firmar el Contrato Exclusivo de Corretaje, deberá explicar los términos y condiciones del mismo. 10. Antes de firmar el Contrato Exclusivo de Corretaje, deberá explicar al propietario que no serán permitidas las cláusulas de renovación automática. 11. Incluir la propiedad en el MLS. Es importante que esto esté incluido en el contrato. 12. Mercadear la propiedad en los medios mencionados en la propuesta de mercadeo. 13. Cualificar y Pre-cualificar a los prospectos compradores. Deberes fiduciarios para con el cliente vendedor o “principal”: Lealtad: El agente siempre debe actuar, solamente en los mejores intereses de su cliente. Obediencia: El agente debe obedecer inmediata y eficientemente, todas las instrucciones legales y razonables de su cliente. Divulgación: El agente le debe revelar a su principal toda información relevante al negocio. Confidencialidad: El agente no debe divulgar la información confidencial de la cual ha ganado conocimiento en función de su actividad como agente listador. Cuidado y Diligencia: El agente tiene que ser sumamente cuidadoso y diligente al descargar sus responsabilidades. Responsabilidad: El agente rendirá cuentas por toda propiedad y dinero del cliente que a él se le confíe. Guía de HUD para comprar un hogarEste enlace le ofrece una guía para la compra de propiedades por HUD
http://espanol.hud.gov/offices/hsg/sfh/buying/buyhm.pdf
Oriéntese sobre los programas locales de vivienda
Muchos desconocen que existen otras herramientas para que personas con ingreso moderado no estén limitadas si desean lograr su sueño de adquirir un hogar. Ese es el caso de programas como la Ley 87, el FHA Boricua y el programa Mi Seguro Hipotecario. Todas con el propósito de facilitar la adquisición de su hogar.
LEY 87 En el caso de la Ley 87, son miles de personas en Puerto Rico las que han logrado adquirir su hogar a través de este programa. Entre las características principales del mismo se encuentran: el valor total de la hipoteca no puede exceder los $150,000, el ingreso familiar es hasta $60,000 y solo es necesario un 2% de pronto. Ejemplo: Si la propiedad que interesa comprar tiene un valor de $100,000, el pronto sería de tan solo $2,000. Además, como atractivo adicional, este programa se puede aplicar tanto a vivienda nueva como existente y a una sola unidad de vivienda, sea unifamiliar, condominio o “walk-up” siempre y cuando sea su vivienda principal. A nivel de crédito, el solicitante debe tener un mínimo de tres experiencias de crediticias, preferible aquellas relacionadas a gastos del hogar. FHA BORICUA Otra alternativa atractiva que le permite comprar su hogar, se conoce como FHA Boricua. Este aplica para hipotecas entre $150,001 a $300,000. Al igual que en la Ley 87, este programa aplica tanto a vivienda nueva como existente y la unidad de vivienda puede ser unifamiliar, condominio o “walk-up”, siempre y cuando que sea vivienda principal y solo es necesario un 2% de pronto. En cuanto a la puntuación de crédito o “credit score”, los solicitantes deben tener un historial mayor de 600 puntos. Dependiendo el municipio donde se ubique la propiedad, el ingreso familiar máximo puede llegar hasta los $130,000. Aquellos que ya tienen una propiedad pueden utilizar esta alternativa para obtener el financiamiento hipotecario que necesitan para comprar su nuevo hogar. El mismo no está limitado a primer comprador de vivienda, sino que la que adquiere en la transacción tendrá que ser la vivienda principal, lo que se puede evidenciar mediante una declaración jurada. MI SEGURO HIPOTECARIO En el caso del programa Mi Seguro Hipotecario, este garantiza préstamos para propiedades cuyo precio de venta sea hasta $300,000 y puede financiar 5% del monto del préstamo en gastos de cierre, con excepción del Seguro Hipotecario. El ingreso familiar no debe exceder los $130,000. Los programas de Seguro de Vivienda permiten llegar a más clientes, ya que su política de crédito es más flexible. Aunque cada caso se evalúa de forma individual, podrían cualificar personas asalariadas, pensionadas, que trabajen por servicios profesionales, o que tengan negocio propio. Igualmente, son elegibles propiedades nuevas y existentes, incluyendo condominios que no están aprobados bajo FHA. Sus primas de seguro hipotecario mensual son más económicas y las tasas de intereses disponibles son igualmente atractivas. CRÉDITO, VERIFICACIÓN DE INGRESOS Y TÉRMINOS DE FINANCIAMIENTO Como para todos los procesos de financiamiento, existen unos requisitos de crédito. Tanto en el caso del FHA Boricua, como Mi Seguro Hipotecario, los solicitantes deben tener al menos experiencias de crédito, vigentes y tradicionales, con un mínimo de puntuación de 600 puntos. Si es un cliente que, luego de problemas con su crédito está restableciendo el mismo, no debe tener atrasos en los últimos 12 meses previos a la solicitud. Para que su asesor hipotecario pueda comenzar el proceso con la verificación de ingresos, es importante contar con talonarios recientes, certificación de empleo, certificación de pensión alimentaria, incapacidad o retiro, si aplica, entre otros. El tiempo máximo de financiamiento, sea 15, 20, 30 o 40 años va a depender del tipo de estructura y las condiciones de la misma. En fin, no piense que sus circunstancias individuales le impiden adquirir un nuevo hogar sin antes asesorarse sobre los diferentes programas, ofertas y ayudas disponibles con un experto en hipotecas. Por: Wilma Alejandro, oficial de Relaciones Popular Mortgage, para El Nuevo Día, 28-abril-2012 |
Importante la inspección de una propiedad
Por Aida M. Caraballo, Green Realtor / Especial para Clasificados.pr
Una inspección es una observación e investigación visual no invasiva de las condiciones en que se encuentran la propiedad que se esté considerando comprar, vender o alquilar. La inspección de una residencia puede señalar defectos cosméticos que hay que reparar, como requisito para obtener un financiamiento, pero, en ocasiones, no requiere que sea la persona que está vendiendo quien los repare. En el caso de una propiedad para alquiler, el dueño tiene que reparar cualquier defecto o situación que cause daño a la salud o a la seguridad de los ocupantes. Tomar la decisión de realizar una inspección permite establecer mejor el precio de venta o renta. Durante una inspección se revisa lo siguiente: pisos, puertas, ventanas, techo, verjas, equipos electrodomésticos, plomería y electricidad. Además, se informa si existen crecimientos de plagas, hongos y la presencia de materiales tóxicos. Es de conocimiento general que toda propiedad construida en o antes del 1978 tiene la posibilidad de contener base de plomo en la pintura y en las tuberías. De igual forma, ocurre con la presencia de asbesto cemento en las propiedades construidas desde el 1980. Hoy día, en las casas reposeídas que están cerradas o con poca ventilación prolifera el moho, producto de la humedad y plagas. Para estas situaciones hay acciones remediativas permanentes y/o de monitoreo para mantener la seguridad de que no ofrecen peligros. Por su parte, los Realtors, corredores y vendedores deben mantenerse informados sobre las leyes ambientales federales y locales que afectan al negocio de los bienes raíces porque tienen el deber divulgar señales de riesgos o peligros ambientales. No es su responsabilidad interpretar esas leyes, sino obtener información para compartirla con sus clientes. La Agencia de Protección Ambiental (EPA, por sus siglas en inglés) provee información al público sobre los peligros y problemas ambientales por regiones y comunidades. Un profesional perdería credibilidad si no divulga situaciones como la pobre calidad o la contaminación de las aguas, suelos o aire, y se expone a ser demandado. Otras señales de alerta son los pozos sépticos, los tanques de gasolina o diesel y los desperdicios sólidos contaminantes que pueden esparcirse por el suelo, aguas subterráneas o por los suministros. Existe un peligro cuando una sustancia peligrosa es liberada en el aire, agua o suelo. La presencia sin su liberación no necesariamente indica peligro pero la divulgación es un deber. La Ley 93 del 16 de mayo del 2006 expresa que es deber de todo corredor notificar al propietario -previo a la firma del contrato de corretaje- y al prospecto comprador -previo al contrato de opción o compraventa- sobre la necesidad y conveniencia de realizar una inspección física de la propiedad por un profesional licenciado. La inspección reducirá los riesgos sobre deficiencias y desperfectos, ubicando a los prospectos compradores en una mejor posición de negociación para adquirir una propiedad con un valor justo y razonable. Esta inspección debe ser realizada por un profesional especializado, como el inspector de viviendas, ingeniero licenciado y colegiado o un especialista en el área especializada que se requiera; éstos deben guiarse por los parámetros establecidos en los tribunales. Documentar, compartir y firmar la información recopilada es responsabilidad de todos los profesionales relacionados con la transacción del inmueble. Toda situación que pueda afectar la salud o dañar el ambiente afectará el mercado donde se localice la propiedad y reduce su precio de venta, factor conocido como depreciación económica por razones externas. Proteja su propiedad de embargos o ejecuciones
Por Lcdo. Carlos S. Bonilla-Del Valle / Especial para Clasificados.pr
Según datos del censo federal, en Puerto Rico la tasa de adquisición de viviendas sobrepasa el 70 por ciento, a diferencia de algunos estados de Estados Unidos donde la tasa de adquisición es menos del 40 por ciento. Para muchos puertorriqueños su hogar representa casi la totalidad de su patrimonio y lo único que pueden ofrecer a sus herederos. Por tal razón, la pérdida del hogar familiar a causa de un embargo representa un duro golpe para cualquier familia. Sin embargo, desde el 13 de septiembre del 2011, existe una ley que garantiza a todo dueño de propiedad residencial en Puerto Rico una protección contra el riesgo de posibles embargos contra su hogar. La Ley 195-2011, conocida como 'Ley del Derecho a la Protección del Hogar Principal y el Hogar Familiar', reconoce a todo individuo o jefe de familia domiciliado en Puerto Rico el derecho a un hogar seguro. Este derecho protege la residencia principal contra embargos, sentencias o ejecuciones ejercidas por acreedores para el pago de deudas. Incluso, la Ley protege las ganancias obtenidas de la venta de la propiedad declarada 'hogar seguro'. Esto, siempre y cuando el dinero sea invertido en otra propiedad residencial en Puerto Rico dentro de un periodo de nueves meses a partir de la venta. Además, la protección continúa vigente aún en los casos en que el hogar sea alquilado por motivo de una mudanza temporera en o fuera de Puerto Rico. No obstante, el dueño no podrá adquirir otra propiedad como residencial principal. En caso de personas casadas, la protección subsistirá después de la muerte de uno de los cónyuges a beneficio del otro cónyuge, mientras este continúe ocupando el hogar y después de la muerte de ambos cónyuges, a beneficio de sus hijos hasta que el menor de estos haya alcanzado la mayoría de edad. Cuando se trate de una persona no casada, pero jefe de familia, dado a que tiene familiares ascendientes o descendientes hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, que dependen de ella para su subsistencia, la protección subsistirá después de la muerte del propietario, a favor estos familiares, siempre y cuando éstos continúen ocupando el hogar seguro y hasta tanto el menor de dichos dependientes haya llegado a la mayoría de edad. NO APLICA LA PROTECCIÓN Es importante aclarar que la protección no se extiende a: cobros de préstamos hipotecarios sobre la propiedad; deudas contributivas estatales o federales; casos donde se deban pagos a contratistas para reparaciones de la propiedad protegida, casos donde aplique el Código de Quiebras Federal; préstamos, hipotecas, contratos refaccionarios y pagarés constituidos a favor de, asegurados u otorgados por la Puerto Rico Production Credit Association, Small Business Administration, la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico, la Administración Federal de Hogares de Agricultores, la Federal Home Administration (FHA), la Administración de Veteranos de Estados Unidos; el Departamento de Desarrollo Económico y Comercio de Puerto Rico, y las entidades sucesoras de los antes mencionados, así como a favor de cualquier otra agencia o entidad estatal o federal que garantice préstamos hipotecarios que se aseguran y se venden en el mercado secundario. De igual forma, ninguna persona podrá designar más de una propiedad como hogar seguro. Esto es de particular importancia, pues la Ley establece que es un delito grave de cuarto grado toda persona que intente o logre inscribir en el Registro de la Propiedad la protección de hogar seguro en más de una propiedad o logre inscribir a favor de otra persona la protección de hogar seguro a la que esta no tuviere derecho. En los casos donde la persona se encuentre culpable de tal delito, no tendrá derecho a hogar seguro sobre ninguna de las propiedades. Para establecer este derecho y proteger su residencia principal contra embargos, sentencias o ejecuciones usted debe recoger tal voluntad en una escritura pública ante notario, la cual será inscrita en el Registro de la Propiedad. |
Casero e inquilino: conozca sus derechos
19-enero-2013
Por: Casandra Boyce López / Especial para Construcción Algunos aseguran que es el momento perfecto para comprar, pues los precios de las viviendas han bajado significativamente debido a la crisis económica y a consecuencia puedes obtener la propiedad que siempre has querido por un precio más accesibles al bolsillo. No obstante, el abogado, ex juez y profesor de Derecho de la Universidad de Puerto Rico, el doctor Luis Muñiz Argüelles, quien lleva alrededor de 40 años arrendando propiedades residenciales y comerciales explicó que debido a la precaria situación financiera para muchos es más difícil obtener un hogar debido a que no todos pueden mantener un excelente historial de crédito y ahorro, lo cual es necesario para adquirir un préstamo hipotecario. A consecuencia, alquilar parece ser la alternativa más viable para aquellos que no tiene el crédito para comprar y para los dueños de propiedades que se reúsan a vender una vivienda por mucho menos de lo que les costó. Por otro lado, el arrendamiento conlleva establecer una relación ya sea con un inquilino o un casero que en ocasiones puede verse afectada por desconocimiento de una o ambas partes acerca de cuáles son las obligaciones a las cuales por ley se tienen que atener. El licenciado Luis Muñiz Argüelles brinda orientación y consejos prácticos dirigidos al casero y al inquilino. A través de esta guía conocerá cuáles son sus derechos ya sea como propietario o inquilino, la importancia del contrato de arrendamiento y estrategias para evitar situaciones indeseadas. LEYES QUE RIGEN LA RELACIÓN ENTRE EL CASERO E INQUILINO: Actualmente en Puerto Rico no existe una ley especial que regula el arrendamiento. Según explicó Muñiz Argüelles, “la Ley de Alquileres Razonables que brindaba protección a los inquilinos fue derogada por la Ley 57 de 25 de julio de 1995. Las disposiciones que rigen la relación contractual entre el inquilino y el casero están en el Código Civil. Asimismo, hay otras leyes que pueden afectar a las partes involucradas en el contrato de alquiler como, la Ley de Quiebras, la Ley de Desahucio y la Ley de Propiedad Horizontal para aquellos que viven en condominios”. Es importante que antes de entrar en una relación contractual el inquilino tenga al menos una idea general de cómo estas leyes podrán afectar el contrato de alquiler: CÓDIGO CIVIL DE PUERTO RICO: Los artículos del Código Civil de Puerto Rico son las leyes que rigen toda relación contractual incluyendo la de alquiler, a menos que el casero y el inquilino pacten en el contrato algo diferente. Entonces, aplicará la cláusula del contrato que acordaron las partes siempre y cuando no sea contrario a la ley, la moral o el orden público. Para aquellos interesados en leer las disposiciones que aplican a la relación contractual entre el casero y el inquilino los podrán encontrar en el Código Civil desde el artículo 1436 en la sección 4031 hasta el artículo 1472 en la sección 4093. El profesor de Derecho enfatizó que el artículo de más importancia para las partes en el contrato de arrendamiento, u otros, es el artículo 1077 del Código Civil relacionado al cumplimiento específico del contrato. Este artículo da derecho a resolver el contrato si hay incumplimiento por una de las partes en la relación contractual. LEY DE QUIEBRAS: Según explicó el profesor de Derecho, si el dueño de la propiedad se va a la quiebra esto normalmente no afecta al contrato de arrendamiento. Por otra parte, un inquilino que se declare en quiebra de todas maneras está obligado a pagar los cánones de arrendamiento. Según mencionó el licenciado Muñiz Argüelles, “a esta ley le han hecho enmiendas que benefician al propietario. Para que el inquilino pueda retener la posesión del apartamento tiene que ponerse al día con sus pagos o la Corte de Quiebras emite una orden de lanzamiento. Claro está, las partes pueden dialogar y llegar a un acuerdo distinto a lo previsto por la Ley de Quiebras”. LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL: “Esta ley tiene dos disposiciones que pueden afectar a los inquilinos y al casero”, dijo el profesor de Derecho. Por ejemplo, en un edificio dedicado al alquiler de viviendas que lo convierten en Propiedad Horizontal y a consecuencia venden los apartamentos en el condominio, el propietario tiene que darle unos derechos preferentes de compra al inquilino. El casero tiene que decirle al inquilino a qué precio va a vender la propiedad y, además, tiene que proveerle la opción de comprar previo a presentarles la oferta a otros posibles compradores. El doctor Muñiz Argüelles recalcó, “inclusive, si el dueño decide bajar el precio de la vivienda entiendo que debe notificárselo al inquilino y volver a darle una opción preferente”. La Ley de Propiedad Horizontal también afecta el contrato de arrendamiento cuando el propietario del apartamento no paga el mantenimiento. En esta situación, luego de varios meses de atraso, la junta directiva tiene derecho a suspender los servicios de agua y luz debido a estos atrasos, afectando directamente a las personas que están alquilando la propiedad. Para remediar esta situación, el licenciado explicó que “la junta o el consejo de titulares puede pedirle al inquilino que le pague los cánones del arrendamiento a ellos para reducir el atraso en el mantenimiento. De esta forma, el inquilino evita que le corten el agua y luz”. Asimismo, el profesor de Derecho aconsejó que si el inquilino se entera de que el casero tiene atrasos en el pago del mantenimiento lo ideal es que vaya a la junta para notificarlo y que llegue un acuerdo con relación a los pagos para evitar que le corten los servicios eléctricos y el agua. “En esta situación, el inquilino debe depositar el canon de arrendamiento en el tribunal para que sea utilizado para el pago de los atrasos en el mantenimiento, esto estaría conforme a la Ley”, mencionó. LEY DE DESAHUCIO: Si el inquilino no cumple con algunas de sus obligaciones principales como, por ejemplo, pagar los cánones del alquiler, la última alternativa es demandar por incumplimiento de contrato y desahuciarlo para que desaloje de la propiedad. “El procedimiento de desahucio varía conforme al Código de Enjuiciamiento Civil que está en título 32 LPRA. Hay dos procedimientos, el procedimiento sumario, que es rápido, y el procedimiento ordinario, que conlleva más tiempo debido a que se debe realizar descubrimiento de prueba, entre otros factores. El casero puede demandar en desahucio al inquilino que no paga los cánones de alquiler y cobrar los cánones en otro pleito aparte, en una demanda por cobro de dinero. Para evitar complicaciones es mejor no mezclar las demandas, de esta manera se evita el proceso ordinario de desahucio que es más lento. La Ley de Desahucio se enmendó recientemente para favorecer el casero, pues antes le ofrecía más protección al inquilino. Actualmente la única protección que tiene el inquilino después de que la sentencia de desahucio sea final, es que haya un representante gubernamental durante el proceso de desalojo”, expresó Muñiz Argüelles. LEY DE SUBSIDIOS: “En un contrato de alquiler, en la cual el inquilino, debido a su precaria situación económica, recibe ayuda del gobierno federal para pagar los cánones del arrendamiento. El casero no podrá aumentar la cantidad del canon que paga mensualmente, a menos que sea conforme a un reglamento federal”, explicó. (Ayudas a través de la ley de subsidio, si cualifica: El secretario auxiliar de la Secretaría de Subsidio de Vivienda y Desarrollo, Jesús Orlando Rivera y la directora de la Unidad de HQS Estándar Sección 8, Carmina M. Osorio mencionaron que existen diversos programas de ayudas económicas entre ellos la Ley 173 para personas de edad avanzada y el Programa Shelter para personas sin hogares y/o con condiciones especiales, entre otros. Para información llame al 787-274-2527 o visite las oficinas de la Sección 8 ubicadas en nueve regiones, Aguadilla, Arecibo, Bayamón, Caguas, Carolina, Humacao, Mayagüez, Ponce y San Juan. CONTRATOS Y CLÁUSULAS, FACTORES TRASCENDENTALES: Aunque las leyes juegan un papel importante en el arrendamiento, el documento más trascendental en esta relación es el contrato. A continuación, el licenciado Luis Muñiz Argüelles ofrece consejos que debe considerar a la hora de redactar o firmar un contrato de alquiler. “El contrato de alquiler es la pieza clave y de más importancia en la relación entre el inquilino y el casero, pues lo que se pacte entre las partes se considera como ley para los contratantes. Es importante que a la hora de redactar el contrato, el casero quien por lo general es quien prepara este documento, analice las diferentes situaciones en la cual quisiera que aplique otra disposición que no sean las del Código Civil. Si el contrato nada dice acerca de cierta situación lo que aplica por ley son las disposiciones del Código Civil. En el contrato se deben enumerar los muebles que están dentro de la propiedad, si algunos y especificar hasta dónde llega la responsabilidad del propietario. Mi consejo es, haga un buen contrato”, mencionó. CONOZCA BIEN A QUIÉN LE ESTÁ ALQUILANDO: Evaluar si una persona podrá cumplir con los cánones de arrendamiento podrá ser una tarea difícil si no conoces nada acerca del posible inquilino. Sin embargo, existen alternativas que permiten al casero poder tomar una decisión. “El estudio de crédito es un instrumento que yo uso para evaluar al posible inquilino, pero no necesariamente es la única herramienta que utilizó, pues en ocasiones hay personas que tiene un mal crédito debido a situaciones fuera de su control, como alguna enfermedad o problemas familiares. En estas situaciones un estudio de crédito no refleja cuán responsable es la persona con relación a sus pagos. Por otro lado, hay que considerar el tipo de propiedad que está alquilando y a qué grupo social va dirigido. Además, no todas las personas tienen los recursos económicos para pagar un estudio de crédito”, aconsejó el licenciado. ESPECIFIQUE EL USO DE LA PROPIEDAD: “El casero debe incluir en el contrato una cláusula que especifique el uso que se le podrá dar a la propiedad. Lo ideal es establecer en el contrato que la vivienda es para uso residencial, por ejemplo, y especificar la cantidad de personas que podrán habitar la morada, pues a mayor número de personas a mayor deterioro en la vivienda”, explicó. TÉRMINOS DE SUBARRIENDO: “Debe incluir una cláusula que especifique las condiciones del subarriendo si se autoriza al inquilino a alquilar la propiedad a una tercera persona, pues no se puede negar el subarriendo sin razón justificada porque hay unas disposiciones que lo prohíben. Sin embargo, he pactado que si subarriendan, el 15 por ciento de las ganancias sobre el canon original que reciba el inquilino por vía del subarriendo me toca a mí”, dijo. ASEGURE SU HOGAR: “Una cláusula que siempre incluyo, que no es común en muchos contratos de arrendamiento, es que el inquilino tiene que proveerme una póliza de responsabilidad que me haga beneficiario con la compañía de seguro y que diga que la misma me defenderá en juicio. Lo último que uno quiere es un pleito, por eso es importante que la compañía me provea un abogado. No todo el mundo puede ofrecer este seguro de responsabilidad, el propietario debe considerar los factores socioeconómicos del área en donde está alquilando. También es de beneficio para el inquilino que tenga un seguro de homeowners. Estas pólizas no son costosas y protegen tanto al inquilino como al casero porque cubren responsabilidades, robos, huracanes, entre otros”, recomendó el profesor. CLÁUSULA DE RENOVACIÓN: Según Muñiz Argüelles, “algunos lugares prohíben contratos a corto plazo, pero por lo general uno puede alquilar una propiedad por el plazo que desea. También se puede ofrecer una opción de renovación automática al inquilino. Lo ideal es establecer por escrito con cuánto tiempo de antelación el inquilino debe notificar al propietario que no va renovar el contrato. Esto permite al casero poder organizar con anticipación el alquiler de la propiedad a otra persona. El Código Civil dice que cuando se vence el contrato el mismo se renueva automáticamente por el período para la cual se paga un canon. Por ejemplo, si se paga mensualmente, se renueva de mes a mes hasta que se resuelva el contrato. Si al inquilino se le venció el contrato, puede dialogar con el casero para renovarlo por otro término fijo y si es posible por el mismo precio de alquiler”. CLÁUSULAS RELATIVAS A MASCOTAS: “Se pueden incluir en los contratos cláusulas relacionadas a la prohibición de mascotas. Si la misma no se incluye, el inquilino está en todo sus derechos de tener su mascota, a menos que la mascota cause estorbos y/o daños. Entonces el casero le podrá requerir que no tenga animales en la vivienda”, dijo Muñiz Argüelles. MANTENIMIENTO: El Código Civil dice que el casero responde por todos los gastos extraordinarios y por los gastos necesarios ordinarios de mayor cuantía. “En ausencia de pacto en contrario, los gastos necesarios ordinarios le tocan al inquilino. En ocasiones el problema estriba en saber qué es un gasto necesario ordinario. Esta es la ventaja de tener un contrato claro. Sin embargo, hay algunas situaciones en la cual es bastante claro que caen bajo la categoría de gasto ordinario, como por ejemplo, una llave que gotea, las bombillas que se funden o el tirador de la ventana que se rompió. Para que no hayan dudas es mejor establecer cláusulas relacionadas al mantenimiento, pues lo establecido en el Código Civil admite pacto en contrario o variación. Una buena recomendación es que el casero establezca en el contrato que, como dueño de la propiedad, solo responde hasta cierta cuantía siempre y cuando sea el propietario quien elija la persona que realizará la reparación. De esta manera el casero puede contratar a alguien de su confianza que no le va a cobrar más de lo debido. Si no se pacta en contrario, será un juez quien decide qué es un gasto ordinario o extraordinario. Por otra parte, también depende de quién tiene la culpa del daño, pues el culpable corre con la reparación”, señaló el profesor de Derecho. FIANZA: “Siempre exija una fianza, pues es el remedio que tiene el casero para pagar los daños, si los hubiera. Usualmente es de un mes, pero puede ser distinta. La fianza es para responder por los daños y si la cantidad sobrepasa los daños te quedas con la fianza y te deben la diferencia”, informó el licenciado Muñiz Argüelles. LAS CONSECUENCIAS DE NO PAGAR: “Hay algunas confusiones con relación a la Ley de Desahucio, pues algunos inquilinos aseguran que tienen derecho de vivir gratis por seis meses en la propiedad alquilada. Esto es una mala interpretación de la derogada Ley de Alquileres Razonables que establecía que si el casero quería volver a ocupar su propiedad o sacarla del mercado de alquileres tenía que darle seis meses al inquilino para mudarse siempre y cuando el inquilino pagase sus cánones de arrendamiento. Bajo ninguna circunstancias alguien tiene derecho de vivir gratis en la propiedad arrendada. Inclusive, si el inquilino no le paga al dueño de la propiedad, el casero puede demandar y embargar el automóvil, los muebles o realizar acción aparte de cobro de dinero y/o de desahucio. Si hay un fiador, el casero puede ir contra él. La fianza también se puede usar en cobro del dinero que me deben, aunque su propósito inicial sea para cubrir los daños a la propiedad”. CAMBIOS O MEJORAS A LA PROPIEDAD: Si el inquilino coloca un bien en la propiedad y después de vencido el contrato no lo pueden trasladar porque causaría daños a la vivienda, esta mejora se queda en la vivienda para uso y beneficio del propietario sin que el casero le tenga que pagar por la misma, según dispone Código Civil. Por otra parte, si removerlo no causa ningún daño a la propiedad el inquilino se lo puede llevar, pero tiene que dejar la propiedad como estaba cuando se la entregaron. “Por ejemplo, si el inquilino instaló un abanico de techo, al vencerse el contrato puede llevarse el abanico siempre y cuando deje el área igual a como estaba antes de haberlo instalado. No puede dejar los alambres expuestos si no estaban así cuando firmó el contrato. Las partes pueden dialogar y llegar un acuerdo relacionado a los gastos de las mejoras, pues con el acuerdo no necesariamente tiene que regir lo pactado en el código civil”, expresó Muñiz Argüelles. REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Los arrendamientos que duren más de cinco años pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad. Esto no es lo usual en viviendas, ya que por lo general estos contratos no duran más de cinco años. Esta situación es más común en arrendamientos comerciales. Sin embargo, también se puede pactar en el contrato de alquiler el derecho de inscribir la residencia en el Registro cuando el contrato es a un plazo menor de cinco años. Al inscribirlo, si la propiedad se vende el que compra tiene que respetar el arrendamiento. Si se llega a un acuerdo en la cual se le permitirá al inquilino registrar la propiedad, por lo general el costo de la inscripción va a ser del inquilino. RESPONSABILIDAD EXTRACONTRACTUAL: “En caso de un accidente debido a un defecto en la residencia, puede ser que el casero incurra en responsabilidad pero depende de cada situación. Si la vivienda sufre de algún defecto, el inquilino debe notificárselo al casero inmediatamente. De esta manera se liberará o al menos disminuirá su grado de responsabilidad por los daños, si es que el propietario no tomó acción para remediar el problema en la residencia. No obstante, depende también de otros factores según la situación para determinar quién es el responsable por los daños”, mencionó el profesor de Derecho. COMUNICACIÓN ES CLAVE: Muñiz Argüellesdestacó que lo ideal es tener una buena comunicación, de esta manera podrán llegar a acuerdos en la cuales ambas parte se sienten satisfechos. ¿QUÉ HACER CUANDO NO LOGRAN PONERSE DE ACUERDO? “Primero el inquilino y el casero deben ir a un Centro de Mediación de Conflictos localizados en los Centros Judiciales de las Regiones Judiciales que componen la división administrativa de los tribunales en Puerto Rico. Si no llegan a un acuerdo, deben dilucidar el caso en el tribunal”. |